Rosnące oczekiwania inwestorów, najemców i zarządców nieruchomości sprawiają, że certyfikaty ekologiczne, takie jak BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) i LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), stają się standardem na rynku nieruchomości komercyjnych. W szczególności dotyczy to nowoczesnych biurowców w dużych miastach, w tym w Warszawie, gdzie „zielony” certyfikat to nie tylko atut wizerunkowy, ale realny czynnik wpływający na wartość nieruchomości, poziom najmu i jakość obsługi klienta. Choć najczęściej mówi się o energooszczędności, efektywnym zarządzaniu wodą czy jakości powietrza, jednym z mniej oczywistych, ale niezwykle istotnych aspektów certyfikacji jest… sprzątanie biurowców.
W tym artykule przyglądamy się, w jaki sposób serwis porządkowy wpływa na wynik punktowy obiektu w systemach BREEAM i LEED. Omawiamy konkretne kryteria, wymagania dotyczące środków czystości, procedur sprzątania oraz znaczenia standardów higienicznych dla zrównoważonego zarządzania nieruchomością. Wszystko po to, by pomóc zarządcom i właścicielom budynków zrozumieć, że ekologiczne sprzątanie to nie koszt, lecz inwestycja w wartość nieruchomości.
W systemach certyfikacji ekologicznej sprzątanie traktowane jest jako integralna część zrównoważonego zarządzania budynkiem. W LEED temat poruszany jest w ramach kategorii „Indoor Environmental Quality” (IEQ) oraz „Green Cleaning”, natomiast w BREEAM – w obszarach związanych z zarządzaniem budynkiem i komfortem użytkowników. Ocena nie opiera się wyłącznie na tym, czy biurowiec jest wizualnie czysty. Liczy się przede wszystkim to, jakimi metodami, środkami i procedurami sprzątanie biurowców jest realizowane. Kluczowe znaczenie mają tu m.in. wpływ chemikaliów na jakość powietrza, ergonomia pracy personelu porządkowego, a także zużycie wody i energii.
W obu systemach punktowane są również działania ograniczające negatywny wpływ sprzątania na środowisko – np. używanie certyfikowanych środków czystości (np. EU Ecolabel), stosowanie sprzętu zmniejszającego zużycie wody, wdrożenie systemów segregacji odpadów czy kontrola poziomu zanieczyszczeń przy użyciu analiz cząsteczek zawieszonych. To sprawia, że rola firmy sprzątającej rośnie – z usługodawcy zewnętrznego do partnera w procesie certyfikacyjnym.
Ekologiczne sprzątanie nie jest już niszową usługą, a standardem wymaganym przez większość nowoczesnych obiektów biurowych. W praktyce oznacza to stosowanie odpowiednich środków chemicznych, sprzętu i procedur, które minimalizują wpływ na środowisko i zdrowie użytkowników budynku. W LEED i BREEAM oceniane są m.in.:
stosowanie biodegradowalnych, niskotoksycznych środków czystości z certyfikatami środowiskowymi,
ograniczenie użycia aerozoli i detergentów uwalniających LZO (lotne związki organiczne),
zastosowanie maszyn i urządzeń czyszczących zużywających mniej wody i energii,
stosowanie procedur „suchych” lub niskowodnych metod czyszczenia,
dokumentacja polityki sprzątania i szkolenie personelu w zakresie ekologii i higieny,
użycie materiałów z recyklingu (np. mopów, ręczników, worków na śmieci),
prowadzenie dokumentacji potwierdzającej zgodność z wymogami certyfikacyjnymi.
Wdrażanie tych zasad powinno być potwierdzone odpowiednim planem Green Cleaning Policy oraz kontrolowane przez zarządcę obiektu. Brak takiego planu to potencjalna strata nawet kilku punktów w procesie certyfikacji.
Jednym z najważniejszych wymagań certyfikatów ekologicznych jest ograniczenie użycia środków czystości, które pogarszają jakość powietrza w pomieszczeniach. Dotyczy to przede wszystkim detergentów zawierających LZO (lotne związki organiczne), które po odparowaniu trafiają do atmosfery i mogą powodować problemy zdrowotne – bóle głowy, podrażnienia dróg oddechowych czy reakcje alergiczne. LEED jasno określa, że sprzątanie biurowców powinno być realizowane z użyciem środków spełniających odpowiednie normy emisji i posiadających konkretne certyfikaty, np. Green Seal, Ecologo lub EU Ecolabel.
Zastosowanie niskotoksycznych środków czyszczących nie tylko wpływa pozytywnie na zdrowie pracowników i użytkowników biurowca, ale również zwiększa punktację w LEED, co przekłada się na możliwość uzyskania wyższego poziomu certyfikacji (np. Silver, Gold, Platinum). W BREEAM zwraca się również uwagę na zgodność z normami REACH i ograniczenie użycia substancji niebezpiecznych.
Choć większość obowiązków związanych z certyfikacją ekologiczności spoczywa na zarządcy obiektu, to wykonawca usług porządkowych ma istotny wpływ na końcowy wynik oceny. Dobrze przygotowana firma nie tylko zna wymagania BREEAM czy LEED, ale potrafi dostarczyć pełną dokumentację niezbędną do uzyskania punktów: karty charakterystyki środków czystości, certyfikaty ekologiczne, plany sprzątania oraz rejestry szkoleniowe personelu. Niektóre firmy oferujące sprzątanie biurowców tworzą nawet dedykowane pakiety usług przygotowane specjalnie pod certyfikację obiektów.
Współpraca z firmą, która zna wymogi certyfikacyjne, ułatwia nie tylko sam proces audytu, ale pozwala również na realne obniżenie kosztów eksploatacyjnych poprzez racjonalne zużycie zasobów. Jest to jeden z przykładów synergii między ekologią a ekonomią, który doceniają zarówno inwestorzy, jak i najemcy.
Nie. Aby realnie wspierać proces certyfikacji, firma musi nie tylko oferować ekologiczne środki i procedury, ale też rozumieć wymagania audytorów oraz potrafić dostarczyć odpowiednią dokumentację. Zwykła firma porządkowa, która nie ma doświadczenia w pracy z certyfikowanymi budynkami, może wręcz przeszkadzać w procesie, np. używając niedozwolonych substancji chemicznych. Dlatego warto współpracować z firmami, które mają doświadczenie w tym zakresie i mogą przedstawić konkretne realizacje.
Najczęściej wymaga się: listy i charakterystyki środków chemicznych (z certyfikatami), planu sprzątania zgodnego z Green Cleaning Policy, kart szkoleń personelu w zakresie ekologicznych procedur oraz dowodów stosowania sprzętu oszczędzającego wodę i energię. Wymagana może być również lista materiałów eksploatacyjnych, takich jak papier toaletowy z recyklingu czy biodegradowalne worki na śmieci. Im bardziej kompletna dokumentacja, tym większe szanse na zdobycie punktów w LEED czy BREEAM.
Najczęściej spotykane błędy to stosowanie niecertyfikowanych środków chemicznych, brak planu czyszczenia w wersji „zielonej”, nieprowadzenie rejestru zużycia środków, nieprzeszkolony personel lub nieprzestrzeganie godzin sprzątania zgodnych z harmonogramem budynku. Wszystkie te elementy mogą negatywnie wpłynąć na ocenę budynku w systemie certyfikacyjnym, a co za tym idzie – utratę punktów i niższy poziom certyfikacji.
Początkowo może się wydawać, że ekologiczne środki czystości i specjalistyczny sprzęt generują wyższe koszty. W praktyce jednak często okazuje się, że są bardziej wydajne, a zużycie chemikaliów i wody jest niższe, co bilansuje lub wręcz obniża całkowite koszty usługi. Co więcej, zdobycie certyfikatu LEED lub BREEAM zwiększa wartość nieruchomości i jej atrakcyjność dla najemców, co przynosi wymierne korzyści finansowe.
Proces wdrożenia zaczyna się od audytu obecnej sytuacji – analizy używanych środków, procedur i sprzętu. Następnie firma sprzątająca powinna przygotować plan czyszczenia zgodny z Green Cleaning Policy oraz przedstawić listę certyfikowanych produktów. Wdrożenie obejmuje również przeszkolenie personelu i wprowadzenie procedur raportowania. Cały proces powinien być skonsultowany z zarządcą budynku oraz audytorem odpowiedzialnym za certyfikację.
Sprzątanie biurowców odgrywa znacznie większą rolę w procesie zdobywania certyfikatów BREEAM i LEED, niż mogłoby się wydawać. Nie chodzi już tylko o czystość w sensie estetycznym, ale o pełną zgodność z wymaganiami środowiskowymi, zdrowotnymi i proceduralnymi. Profesjonalne, ekologiczne podejście do sprzątania to dziś jeden z filarów zrównoważonego zarządzania nieruchomościami, który przekłada się na wymierne efekty – wyższy poziom certyfikacji, większą wartość nieruchomości i zadowolenie najemców. Warto więc przy wyborze firmy sprzątającej kierować się nie tylko ceną, ale przede wszystkim kompetencjami w zakresie ekologii i znajomością wymagań audytorskich.
